淮安楼市商品房销售面积如何计算

几年来，购房已成为消费的最大热点，有关商品房的投诉也相应上升，其中，商品房销售面积的计算方法一直是消费者与房产商争议的焦点之一。 面积大小是计算商品房价格的重要数据，购房者大多按照开发商提供的销售面积计算价格，若是黄金地段，可谓是寸土寸金。　那么房屋面积该如何计算?

　　商品房销售面积如何计算?

　　一、根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(试行)，结合本市实际情况，制定本暂行规定。

　　二、商品房建筑面积应按国家现行的《建筑面积计算规则》按国家经委《建筑面积计算规则》进行计算。

　　三、商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

　　四、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

　　1、套内的使用面积

　　住宅套内的使用面积，按《住宅建设设计规范》(GBJ96--86)第2.5.2条建设部住宅建筑设计规范的规定计算。其他建筑可参照上述规范或按专用建筑设计规范计算。

　　2、套内墙体面积

　　商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，分为共用墙及非共用墙两种。共用墙系指商品房各套之间分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

　　3、阳台建筑面积，按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

　　1)封闭式的阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；

　　2)挑阳台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；

　　3)凹阳台按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算建筑面积；

　　4)半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

　　五、公用建筑面积分摊原则。

　　1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和的比例确定。

　　2、为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。

　　3、公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。

　　六、可分摊的公用建筑面积。

　　1、大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

　　2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。

　　七、不应计入的公用建筑空间。

　　1、作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间。

　　2、售房单位自营、自用的房屋。

　　八、其它购房人受益的非经营性用房，需要进行分摊的，应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

　　九、分摊公用建筑面积的计算方法。分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数公用建筑分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和公用建筑面积=整幢建筑的建筑面积-套内建筑面积之和-不应分摊的建筑面积

　　十、售房单位在销(预)售商品房时，在销(预)售合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。

　　十一、建筑项目部分竣工，售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算，因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工，需要以规划批准的建筑面积为依据的，要经房屋土地管理部门同意，并需书面承诺：对于先行计算的商品房销售面积，在建设项目全部竣工后，与房屋土地管理部门最终实测的结果相比，面积增加的，应维持已结算的房价不变;面积减少的，售房单位应按实际售价退款。

　　十二、商品房如按整层或整楼门销售，其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的，不参加其他楼层(楼门)相同公用建筑面积的分摊;其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。其他公用建筑面积的分摊，按本规定执行。任何人不得侵占或改变全楼公用建筑空间(包括整层、整楼门销售面积中含有的公用建筑面积)原始设计的使用功能。

　　十三、楼房按套计算建筑面积的，参照本规定;单位按房改政策及价格出售的公有住房，不适用本规定。

　　十四、商品房销售面积的测绘，按《北京市商品房(楼房)测绘技术规定》执行北京市商品房(楼房)测绘技术规定。

　　十五、本规定由市房屋土地管理局解释。

　　此外，需要提醒的是，消费者在购买商品房前必须审验房产开发商的“五证二书”，即：《国有土地使用权证》、《建设工程用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《内(外)销商品房预售(销售)许可证》及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。