前期投入大且物业费难收 淮安老旧小区“管家”难聘

近来，淮安清江浦区不少老旧小区筹备召开业主大会，成立业主委员会或物业管理委员会，公开招聘物业的消息引起热议。记者从市住建部门获悉，我市老旧小区整治项目自2013年开始启动，后持续发力，不断加大整治覆盖面，到2017年底，5年时间将累计整治593个老旧小区。对于整治后的无物业管理的老旧小区，则由各区投入财力，由街道、社区实施基本物业服务。据了解，清江浦区从年初开始尝试将老旧小区的物业服务逐渐推向市场化运作，目前该项尝试正处于试点阶段。

　　那么，老旧小区是否具备进入物业服务市场的条件？有物业公司愿意入驻吗？居民是否愿意为物业服务埋单？带着一连串的问题，记者进行了走访。

　　●清江浦区率先试水

　　推行老旧小区物业服务市场化

　　记者了解到，清江浦区委区政府在探索居民小区治理的过程中，针对无物业管理的老旧小区，提出了“先自治，后整治，再长治”的治理模式，在实行老旧小区基本物业服务的基础上，率先推行将老旧小区物业服务推向市场化。

　　清江浦区委区政府要求辖区街道社区，逐步指导老旧小区召开业主大会，成立业主委员会或物业管理委员会，着手招聘物业公司进入小区提供物业服务。“成立业主委员会或管理委员会是为小区自治打基础，然后根据小区大部分居民的意见，利用公共维修资金和政府出资等多种方式对小区进行整治，由物业公司提供全方位的物业服务。”清江浦区住建局物业管理中心工作人员罗先生说，自治和整治是为长治打基础，这在一定程度上降低了将老旧小区物业服务推向市场的难度。

　　记者在走访过程中了解到，清江街道辖区内规模较大、基础设施相对好一点的洪门社区电厂小区和城中社区乐园小区目前正在积极筹备成立业主委员会，与此同时，这两个小区所属的社区正在积极协助小区联系物业公司，希望物业公司能够参加小区的物业招聘。但是，有意愿参加招投标的物业公司较少，最终来自扬州的爱涛物业表示愿意尝试接手。“目前正在测算相关费用，至于最后参不参加招投标，还是未知数。”清江街道洪门社区和城中社区相关负责人说，社区正在积极推动小区自治，至于结果如何，最终还要看小区业主大会和物业公司的选择。

　　“老旧小区实行基本物业服务，由社区托管，市、区政府每月会给予0.15元/平方米的补贴，实行物业服务市场之后，补贴归物业公司所有。”罗先生介绍，政府补贴加上居民缴纳的物业费、停车费等，从理论上看，可以支撑物业公司提供正常的物业服务。

　　政府提供基本物业服务补贴，不代表物业公司在不认真履行物业服务合同的情况下就能把这笔费用拿走。届时，街道、社区将制定相关考核措施，与小区自治组织一起对物业公司进行考核，然后才发放补贴。此外，像普通住宅小区招聘物业公司一样，物业公司在签订物业服务合同后，正式入驻小区前，要缴纳保证金，以确保能够正常履约。

　　●问题多收益难保障

　　物业公司进驻老旧小区顾虑重重

　　对于接手并进驻无物业管理的老旧小区，提供市场化物业服务这一发展方向，物业公司又是持什么态度呢？记者通过采访几家物业公司的负责人后发现，他们普遍认为，老旧小区缺乏基础设施，物业进驻后的前期投入比较大。而且，老旧小区的居民普遍缺乏交纳物业费的意识和习惯，物业费的收取也存在不确定性。因此，物业公司对接手老旧小区的前景难言乐观。

　　在一家物业公司物管中心担任主任的胡女士称，她曾在社区工作多年，对老旧小区也比较了解。一般而言，老旧小区的配套设施较差，基础设施不完备。如果进行规范化管理，让老旧小区的居民尝到商业化管理的甜头，基础设施必须重新配备。问题是，物业公司毕竟是趋利的，钱还没赚到，却要先掏腰包，又有几家公司愿意呢？淮安市康家物业服务有限公司的总经理朱先生也认为，老旧小区的基础设施老化较为严重，即使物业投入很大，效果也不一定明显，很可能难以让居民满意。

　　物业公司普遍关心的第二个问题，就是物业费的收取。胡女士举例称，她以前在社区工作时，辖区内几个老旧小区的卫生保洁工作都由社区代管。尽管每户每年的保洁费用也就200元左右，但依然收不上来。她认为，老旧小区的居民不愿交费的原因主要有两个：一是，低收入家庭多，虽然两三百元看起来不算多，但这些居民依然捉襟见肘；再者，有些居民长期以来没有养成交物业费的习惯，他们不理解物业费这个概念，更谈不上交费了。退一步讲，假设大家不排斥交物业费，也涉及到他们能接受的程度问题。费用收高了，居民不愿意；收得低了，物业公司的正常运转又成问题。即使政府部门有相应的补贴，那也要看补贴的时间跨度和力度。

　　另外一个让物业公司担心的问题是，老旧小区基本都是老房子，老房子只会越用越旧，出现的问题也会越来越多。出问题后，居民肯定会找物业说事，这有可能会导致物业公司处理起来应接不暇。问题越来越多，收益却没有保障，在接手老旧小区之前，物业公司难免会谨慎考量。

　　记者了解到，在推行老旧小区物业服务市场化的过程中，各种问题和矛盾相继暴露出来。相关政府部门和物业服务机构正在想办法，解决问题、化解矛盾，督促物业服务企业做好服务，引导业主履行业主义务，积极缴纳物业费，以破解老旧小区“管家”难觅的现状。

　　破局之法

　　以奖代补，物管进入良性循环

　　清江浦区水渡口街道办沈阳路社区下辖的三个小区都是老旧小区，多年来，如何让这三个小区实现基本物业服务管理全覆盖，成了社区一直探索和努力的方向。“2008年以来，我们就一直在把小区管理往市场化道路上引导，目前三个小区的基本物业服务已经进入到良性循环的状态。”社区书记孙翠花对记者说。

　　如何达到这一良性状态呢？孙翠花称自己采取的是“以奖代补”的形式。“政府对老旧小区的物业费补贴，不应该像吃大锅饭一样，干好干坏都能吃上一碗。”为此，社区为向小区提供服务的物业公司制定了奖惩方案，将补贴给物业公司的资金拿出20%进行浮动，“如果我们社区工作人员在日常检查中发现有工作不到位，可以给相应人员奖金上的处罚。”当然，对那些工作认真负责的物业管理人员，社区也会根据他们的工作成绩进行相应的奖励。“这一招还是很管用的，对物业公司而言是个促动，实行两年多来，几乎没有发生过物业人员因为失职而被扣钱的事情。”孙翠花说。

　　除此之外，孙翠花认为社区尤其是社区老党员走进居民家里，向他们宣传“自觉缴费接受物业服务”的理念很重要。社区把社区老党员分为若干工作小组，每个工作小组3名党员，他们经常利用闲暇时光，到欠缴物业费的居民家串门唠嗑，宣传现代物业服务的理念。“只要是被我们老党员们谈过心的家庭，最后都积极配合物业工作，补齐了欠缴的物业费用。”孙翠花自豪地说。

　　破局之法

　　物管会牵头，小区自治有声有色

　　《省政府办公厅关于提升社区物业管理水平 促进现代物业服务业发展的指导意见》第七条指出，在补齐物业服务短板方面，依托社区实行的自制管理模式也是值得积极探索的。记者了解到，在这种模式的运行下，和平新村小区的综合治理就取得了不错的效果。

　　工农兵社区书记侯娟告诉记者，在社区的牵头下，和平新村成立了物业管理委员会。为了方便管理，侯娟担任了物管会主任，其他成员则由一位社区片警和几个小区居民组成。

　　接下来，物管会通过一系列工作，聘请了项目经理、水电工、保洁和保安等人员，负责打理小区事务。为了确实能把小区管理好，物管会做了很多工作。以卫生保洁工作为例，物管会规定，保洁人员分片管理，每个楼栋至少每周打扫两次。除了地面卫生，保洁还要擦干净楼梯扶手，并清除墙面上的小广告。在安保方面，物管会制定了严格的巡逻制度，保安师傅不但要疏导小区车辆，还要在小区内定期巡逻，确保小区秩序。考虑到人手不足，社区还组织了由小区居民参加的义务巡逻队，以配合保安人员的工作。鉴于小区内停车位紧张的情况，物管会辟出一块地，修建了近200个停车位，供居民停车。此外，物管会还在条件允许的情况下，免费为居民提供更换灯泡等服务。

　　当然，物管会的运转也需要经费，没有钱肯定难以为继。而在收取物业费上，物管会一直坚持让居民先体验服务，再收费的模式。一般而言，每年7月开始，物管会才着手收取这部分费用。凡是10月前主动交费的，物管会还提供一份纪念品。侯娟称，这样做的目的就是想通过服务打动居民，引导大家接受交费的理念，让物业费的收取逐步步入正轨。随着物业费收取率的上升，以及停车位带来的收入，目前，物管会的收支已经基本平衡，去年还略有结余，这也反映出物管会的运作已经逐步成熟。

　　破局之法

　　改变观念，培育市场化土壤

　　物业公司有没有信心逐步脱离政府“输血”，进行市场化运作，让老旧小区、安置小区实现基本物业管理呢？生态新城物业服务有限公司福地路分公司管理了两个安置小区，大部分业主刚刚从农民转变为城市居民。“他们住惯了自家盖的房子，对小区环境、居民公约、物业服务基本属于一无所知。”福地路分公司物业负责人对记者说，在这样的安置小区推行物业服务，让居民形成缴费享受服务的意识，现在还比较困难。

　　记者了解到，要维持小区的物业管理水平，每年每平方米的费用在1元左右，目前福地路办事处补贴了大部分的物业费用。“其实要逐步提高居民的缴费意识也是有路可走的。”物业经理张玉门说，“政府和物业服务公司要在保证物业服务水平的基础上，对居民进行政策宣传。让居民们逐渐清楚，政府补贴不是长久之计，最终要靠大家的力量共同将小区治理好。”张玉门建议，社区和物业公司可以利用小区内的宣传栏、电子大屏对相关事宜进行长期宣传，也可以组织相关主题活动，邀请居民参加，进一步了解物业市场化运作的方式和好处。

　　社区说法

　　物业市场化，服务更专业

　　位于清江浦区长西街道的长西社区是一个老小区居多的社区，据社区书记谢中元介绍，在长西社区辖区里，只有富华园一个小区有物业，其他的十来个大院都是社区在做基本物业服务，“我们有4个保洁员，专门负责这些大院的卫生，每天，社区工作人员也都要去转一转，保证卫生到位。”谢中元说。然而，长西社区十多个无物业大院最难的工作不是卫生，是防汛。因为不少无物业的老小区的下水道年久失修，一旦下大雨，这些大院就会“处处看海”，社区工作人员必须二十四小时巡逻，奔走在防汛一线，“记得有一年，水排不出去，我们把一户居民家中的后墙砸了个大洞，才避免了道路上水位的继续上升。如今依靠老小区改造，这个情况有所缓解。之前区里提出了‘五方共治’的小区治理模式，我们也在积极推进，期待老小区物业市场化。”谢中元说。

　　“说实话，有些物业方面的事情，我们不专业，服务不好，反而会影响业主的正常生活，我们期待老小区物业走向市场化。”清江浦区府前街道淮西社区书记张刚介绍，此前，淮西社区辖区里有二十多个无物业的大院和楼栋，社区有13个保洁员负责这些大院和楼栋的卫生。“我们既要做好社区的日常事务，又要负责监督他们，无形中，增加了社区的工作。”今年9月1日，社区与一家物业公司达成初步协议，把19个无物业大院和楼栋、包括后街背巷的保洁工作打包给了该物业公司，“他们的劳动工具都是电动的，比我们社区保洁专业多了。现在还在试用期，如果考核合格，我们将和这个物业签订长期服务合同。”

　　居民体验

　　有物业的小区，感觉真好

　　近日，原本住在飞乐路轮船公司宿舍的刘先生一家搬进了位于大同路上的枫丹白露小区，“终于拆了，几十年的老房子，没有物业，跟这边的居住环境没法比。”刘先生说。

　　刘先生介绍，自己和妻子原本是市轮船公司的职工，2002年轮船公司倒闭后，他和妻子下岗，买下了住了多年的轮船公司宿舍，“宿舍楼有好几栋，公司倒闭后没人管了，像楼道里的灯坏了这些小事，要不找居委会，要不就自己掏钱换一个，后来线路坏了，晚上上下楼就改成拿着手电筒照明了。”刘先生回忆。

　　在刘先生看来，自家曾住在轮船公司宿舍还算是幸运，小区里的垃圾居委会帮拖，化粪池居委会每年帮吸，小区里一些业主共同的问题邻里之间也能协调解决。相比之下，住在轮船公司宿舍隔壁繁荣新村小区里的张阿姨就闹心多了。

　　张阿姨回忆，此前，她居住的繁荣新村小区也是个老小区，小区基本保洁居委会承担，但大院里的一家废品收购站一开就是十几年，让临近楼栋的居民苦不堪言，“夏天蚊子苍蝇满天飞，异味熏得我都不敢轻易开窗户，还担心收购站失火爆炸。”因为小区太老且体量较小，再加上有个废品收购站，张阿姨和其他业主也曾努力要给小区找个管家，但没有物业愿意接手，“小区环境问题、房屋老化问题，各种问题，太多了，哪个物业愿意来呀！”张阿姨说。小区没有物业管理，居住环境相对较差，她也曾想把房子卖了，但买家看完房子后就没消息了，“人家看了，都不愿意买，小区里太乱了，幸亏现在拆迁了。”如今，搬进新居的张阿姨感叹还是有物业的小区好，虽然购买物业服务需要花钱，但居住环境有保障，“糟心事少了，房子也升值了。”